У І півріччі 2023 у Києві орендовано 61 тис. кв. м комерційної нерухомості

Це на 97% більше порівняно з І півріччям 2022 року. 

Близько 15% обсягу орендних угод припадало на продовження та перепідписання існуючих договорів.

Найбільша орендна активність спостерігалася у секторі ІТ та телекомунікацій. Частка цієї сфери становила близько 48% (+12 п.п. з початку року).

Значно збільшили свою частку державний сектор та неурядові організації – до 25% (+11 п.п.з початку року). Таке зростання пов’язане з розширенням діяльності багатьма організаціями. 

Водночас, сектор фармацевтики та медицини зменшив свою частку до 5% (-26 п.п. з початку року). Це пов’язано з тим, що основні представники галузі забезпечили свої потреби в офісних приміщеннях, продовживши існуючі договори оренди протягом 2022 року.

Пропозиція на ринку комерційної нерухомості

У І півріччі 2023 року введено в експлуатацію лише одну невелику офісну будівлю Unit.City B4 (13 200 кв.м). Це на 86% менше порівняно з початком року.

Таким чином, загальний обсяг конкурентних офісних площ залишився майже незмінним – 2,22 млн кв.м. 

Девелоперська активність в офісному сегменті знизилася, а обсяг офісних площ, що перебувають на стадії будівництва, зменшився. 

В умовах повномасштабної війни залишилися на ринку численні об’єкти з незавершеним будівництвом. Разом з тим, кілька офісних проєктів, спочатку запланованих до завершення у 2023 році, були призупинені щонайменше до 2024 року. Варто зазначити, що у 2022 році не було зафіксовано жодного нового девелоперського проєкту, і малоймовірно, що вони будуть зафіксовані до кінця 2023 року. Отже, протягом наступних 2-3 років обсяг офісної нерухомості може зрости лише за умови перезапуску призупинених девелоперських проєктів.

Нагадаємо, що загалом в Україні у І півріччі 2023 року в експлуатацію прийнято нежитлових будівель загальною площею 1126101 кв. м. 

Вакантність та орендні ставки на комерційну нерухомість

Станом на кінець І півріччя 2023 року вакантність на ринку офісної нерухомості становила 26,4%. Це на 0,4 п.п. більше від показника кінця 2022 року. 

Починаючи з І кварталу 2023 року, обсяг вакантних площ ефективно збалансовувався обсягом поглинутих площ. Це призвело до певної рівноваги між попитом і пропозицією, вперше з початку повномасштабного вторгнення. Однак ринок все ще недостатньо стабільний, і будь-яке подальше погіршення безпекових чи економічних умов може призвести до того, що він набуде більш негативних значень.

Розглядаючи розподіл вакантних площ за класами, рівень вакантності в класі В (28%) залишається вищим, ніж в класі А (24%), особливо в нижньому сегменті. Вищий рівень вакантності в класі А пояснюється значним притоком нової пропозиції в цьому сегменті протягом ІV кварталу 2022 року. При цьому в існуючих об’єктах преміум класу вакантність залишається на тому ж рівні, що й раніше.

Така динаміка свідчить про попит на якісні приміщення за зниженими орендними ставками, особливо з огляду на те, що багато орендарів віддають перевагу зменшенню офісних площ.

Водночас, орендні ставки на офісні приміщення класу А та В у Києві майже не змінилися за останні шість місяців. Вони коливалися в діапазоні 18-26 дол. за кв .м на місяць та 8-18 дол. за кв.м на місяць відповідно. 

Ефективна орендна ставка на прайм об’єкти не змінилася і становить 21 дол. за кв. м на місяць, оскільки не було зафіксовано нових великих угод оренди в цьому сегменті. Продовжували надаватися спеціальні пропозиції на індивідуальній основі, зокрема, знижки, відстрочки платежів і короткострокові періоди без орендної плати.

Проте, зважаючи на тривалий період військових дій, наразі переважає практика фіксації найбільш вигідних орендних умов до закінчення воєнного стану з можливістю їх перегляду та коригування до післявоєнного ринкового рівня. Однак орендодавці демонструють високу гнучкість і готовність адаптуватися до потреб орендарів, що насамперед зумовлено значним рівнем вакантності та необхідністю утримувати і, де це можливо, залучати нових орендарів.

Нагадаємо, що на кінець листопада 2022 року вакантність торговельних центрів Києва складала в середньому 18,8%.

Інвестиції на ринку комерційної нерухомості

Єдина активність спостерігалася в сегменті невеликих приватних угод із вартістю до 1 млн дол. за об’єкт. У результаті в І півріччі 2023 року загальний обсяг інвестицій у комерційну нерухомість Києва сягнув приблизно 40 млн дол. Це вдвічі більше порівняно з початком року.

Лише 20% угод було укладено в офісному секторі, що свідчить про різноманітність інвестиційного попиту. 

Крім того, помітно зросла активність компаній, які розглядають можливість придбання нерухомості для власного використання, з фокусом на заході України та поблизу Києва.